Обобщение судебной практики рассмотрения дел, связанных с применением ст. 222 ГК РФ

Самовольно возведенная постройка в сфере предпринимательской деятельности рассматривается как нонсенс, поскольку предпринимательская деятельность предполагает профессиональный подход хозяйствующих субъектов к ее осуществлению с одновременным соблюдением при этом действующего законодательства. Однако идеальной регламентации отношений в сфере создания объектов недвижимости добиться практически невозможно, поскольку разнообразие возникающих ситуаций делает необходимым предоставление возможности при соблюдении особых условий признания права собственности даже на самовольно возведенные объекты недвижимости.

Федеральным законом № 93 от 30.06.2006 ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», вступившим в силу с 01.09.2006, утратил силу абзац 1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что впоследствии данный участок в установленном порядке будет предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Согласно внесенным в закон изменениям право собственности на объект недвижимости может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольно возведенное строение не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно:

  • постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке,
  • постройка должна быть возведена без получения необходимых разрешений,
  • постройка должна быть возведена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

Согласно нормам ст. 222 ГК РФ, право собственности на возведенное строение без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен застройщику по договору аренды для строительства, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не-нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При отсутствии спора о праве, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов.

Абзац второй пункта 2 статьи 222 ГК Российской Федерации соответствует статьям 1 и 55 Конституции Российской Федерации, поскольку содержащаяся в нем норма, являясь санкцией за совершенное правонарушение, не исключает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины.

При составлении справки было проанализировано 95 дел поступивших и рассмотренных арбитражным судом в 2007г., в том числе 30 дел по искам колхозов к администрациям местного самоуправления о признании права собственности на хозяйственные постройки, 10 исков ООО «Всероссийского добровольного пожарного общества», 27 исков РайПО, а также иски иных хозяйствующих субъектов. Исковые требования заявлены на основании и в соответствии с нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По делам №А61-52/07, №А6Ы20/07, №А61-117/07, №А61-119/07, №А6Ь225/О7, №А61-229/07, №А61-227/07, №А61-230/07, №А61-226/07, №А61-228/07, №А61-408/07, №А61-415/07, №А61-414/07, №А61-413/07, №А61-564/07, №А61-565/07, №А61-617/07, №А61-969/07, №A61-968/07, №А61-970/07, №А61-967/07, №А61-1682/07, №А61-2073/07, №А61-2048/07, №А61-2050/07, №А61-2049/07, №А61-2052/07, №А61-2053/07, №А61-316/07, №А61-511/07 Сельскохозяйственные предприятия обращались в суд с исками к администрациям местного самоуправления районов о признании права собственности на объекты сельскохозяйственного назначения. Решениями суда исковые требования удовлетворены.

В ходе рассмотрения дел судом установлено, что спорные объекты недвижимости построены истцами на земельных участках, ранее предоставленных предприятиям решениями исполкомов районных Советов депутатов трудящихся в бессрочное пользование для производства сельскохозяйственной продукции и эксплуатации существующих зданий. Выданы свидетельства о праве собственности, пожизненного наследуемого владения на землю. Акты зарегистрированы и хранятся в комитетах по земельным ресурсам администраций.

Из материалов дела усматривается, что строительство спорных объектов производилось хозяйственным способом за счет средств колхозов. С момента ввода объектов в эксплуатацию строения находились на балансе истцов, что не оспаривалось сторонами, и подтверждалось материалами дела (бухгалтерским балансом, книгой учета основных средств, инвентарным делом) и постоянно использовались ими в их

производственной деятельности. При этом документы необходимые для регистрации права собственности у истцов отсутствовали.

В связи с отсутствием необходимых документов, подтверждающих возведение спорных объектов в соответствии с законом (проектно-сметной документации, разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию), данные объекты судом признаны самовольными постройками.

Признавая право собственности на самовольно возведенные объекты, суд исходил из норм пункта 3 статьи 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении дел судом установлено, что земельные участки, на которых истцами самовольно возведены нежилые строения, предоставлены им в постоянное (бессрочное) пользование.

Согласно актам санитарно-эпидемиологического обследования, заключениям УГПС и Управлений архитектуры спорные объекты размещены и эксплуатируется в соответствии с требованиями действующих санитарных правил и норм, не оказывают отрицательного влияния на условия проживания населения и окружающую среду, являются безопасными, сохранение данных строений не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Объекты недвижимости находятся на балансе истца, который осуществляет их содержание и эксплуатацию.

Спорные объекты в реестры федеральной, республиканской и муниципальной собственности не включены.

По делам №А61-551/07, №А61-552/07, №А61-555/07, №А61-554/07, №А61-553/07, №А61 -721 /07, №А61 -723/07, №А61 -720/07, №А61 -7222/07, №А61 -719/07 Общероссийская общественная организация «Всероссийское добровольное пожарное общество» обращалась с исками о признании права собственности на объекты недвижимости. Исковые требования основаны на нормах статей 218, 222 ГК РФ и мотивированы тем, что Общероссийская общественная организация «Всероссийское добровольное пожарное общество» построила спорные объекты недвижимости на принадлежащих ей земельных участках для собственных нужд, за счет собственных средств.

При рассмотрении дел судом установлено, что спорные объекты недвижимости построены истцом на земельных участках, ранее предоставленных ему решениями исполкомов районных Советов депутатов трудящихся в бессрочное пользование для строительства новых и эксплуатации существующих зданий.

В соответствии со ст. 17 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», общественные объединения (организации), являющиеся юридическими лицами, могли иметь в собственности здания, сооружения, жилищный фонд, оборудование и другое имущество, необходимое для обеспечения деятельности, предусмотренной их уставами (положениями).

Ввиду отсутствия у общества разрешительной документации, актов ввода объектов в эксплуатацию, строения в правовом отношении отнесены судом к самовольным постройкам.

Учитывая, что строения построены на отведенном для этих целей земельных участках и эксплуатируются в соответствии с установленными нормами, а заключениями компетентных государственных служб подтверждена их безопасная эксплуатация и тем самым подтверждено, что сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на указанные постройки было признано на основании ст. 222 ГК РФ.

Иски РайПО о признании права собственности (дела №А61-317/07, №А61-1107/07, №А6Ы204/07, №А61-1190/07, №А61-1186/07, №А6Ы 183/07, №А61-1187/07, №А61-1184/07, №А61-1189/07, №А61-1200/07, №А61-1194/07, №А61-1207/07, №А61-1198/07, №А6Ы203/07, №А61-1191/07, №А61-1205/07, №А6Ы 188/07, №А61-1196/07, №А61-1192/07, №А61-1199/07, №А61-1182/07, №А61-1206/07, №А6Ы 197/07, №А61-1185/07, №А61-1193/07, №А61-1195/07, №А61-1202/07) основаны на статьях 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 16 Закона "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" и мотивированы тем, что объекты недвижимости Общества, являются его собственностью.

При вынесении решений суд принял во внимание заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы, заключения Отдела Государственного пожарного надзора, технические отчеты обследования состояния спорных сооружений, согласно которым спорные объекты недвижимости соответствуют санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, их техническое состояние соответствует нормам.

При рассмотрении дел указанной категории с применением ст.ст.222 ГК РФ судьями Арбитражного суда РСО-Алания законно и обоснованно учтены все обстоятельства и правовые основания применения статьи 222 Гражданского кодекса при рассмотрении указанных исков.

Судья Климатов Г.В.
17.03.2008 год

Сервис временно не доступен