ОБОБЩЕНИЕ Судебной практики Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания связанной с рассмотрением земельных споров за период с 01.01.2018 года по 15.10.2019 года

Дата: 
26.11.2019

О Б О Б Щ Е Н И Е

Судебной практики Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания связанной с рассмотрением земельных споров за период с 01.01.2018 года по 15.10.2019 года.

 

Настоящее обобщение проведено в соответствии с планом работы Арбитражного суда РСО-Алания на второе полугодие 2019 года.

Предметом обобщения явилась судебная практика Арбитражного суда РСО-Алания за период с 01.01.2018 года по 11.10.2019 года, связанная с рассмотрением земельных споров. Также предметом обобщения судебной практики были дела, по которым исковые заявления поступили в 2017 году, а  судебные акты приняты в 2018 году.

Целью обобщения является проведение анализа вынесенных судом судебных актов, причин их отмен и формирование судебной практики для качественного и обоснованного рассмотрения дел данной категории, а также выявление актуальных вопросов рассмотрения земельных споров.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), в пункте 7 статьи 1 Градостроительного кодекса содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В Арбитражный суд РСО-Алания с 01.01.2018 года по 11.10.2019 года поступило 10 998 исковых заявлений (заявлений). За указанный период Арбитражным судом РСО-Алания рассмотрено 246 исковых заявлений (заявлений) по земельным спорам, из которых по 239 делам вынесены решения, в 3 случаях прекращено производство по делу, 4 исковых заявления оставлены судом без рассмотрения.

Проведенный анализ дел позволил выявить, что рассмотрены следующие виды земельных споров:

1) споры, вытекающие из арендных отношений;

2) об оспаривании ненормативных правовых актов: решений и предписаний, вынесенных за нарушение порядка организации и проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, а также при проведении торгов по продаже земельного участка; о признании незаконным отказа в согласовании схемы на земельный участок; о признании незаконным отказа в изменении разрешения вида использования земельного участка; об спаривании отказа в предоставлении в аренду земельного участка; о признании незаконными действия (бездействие) выразившегося в непринятии в установленный законом срок решения о безвозмездной передаче в собственность земельного участка; о признании незаконными действий и бездействий по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами; о признании незаконным отказа в госрегистрации права собственности на земельный участок; о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды земельного участка;

3) об оспаривании постановлений о привлечении к административной ответственности за нарушение процедуры и порядка организации и проведения обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов при проведении торгов по продаже земельных участков, а также при проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков;

4) о признании незаконными межевых планов, раздела земельных участков;

5) об изменении условий договоров аренды земельных участков;

6) о снятии земельных участков с кадастрового учета;

7) об установлении факта юридического значения (о принадлежности КФХ на праве пожизненно наследуемого владения земельного участка);

8) о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

9) о восстановлении права пожизненно наследуемого владения земельным участком;

10) о взыскании неосновательного обогащения и убытков за пользование земельным участком;

11) о признании отсутствующим право собственности на земельный участок;

12) об установлении сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;

13) о признании незаконным раздела земельного участка;

14) об установлении выкупной стоимости земельного участка и обязании заключить договор;

15) об обращении взыскания на земельный участок;

16) об обязании освободить земельный участок;

17) о признании недействительными договоров купли-продажи и аренды земельных участков.

По результатам обобщения судебной практики рассмотрения указанных земельных споров, можно отметить единообразие подходов судей к применению и толкованию норм гражданского и земельного законодательства.

Стоит отменить дела по спорам, связанным с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, так как развитие сельского хозяйства в Российской Федерации является актуальным вопросом в настоящее время.

Результаты обобщения судебной практики по спорам, связанным с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, показали, что за период с 2018 года по настоящее время по указанной категории дел рассмотрено десять дел в рамках производства по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействий) государственных и муниципальных органов по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (№ А61-4576/2017, № А61-5276/2017, № А61-175/2018, № А61-296/2018, № А61-3105/2019, № А61-4130/2018, № А61-4358/2018, № А61-4875/2018, № А61-1396/2019, № А61-1397/2019).

По делу № А61-4875/2018 предметом заявления выступало требование, связанное с невыдачей схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. В данном деле суд признал доводы Министерства о несоответствии схемы расположения земельного участка ее форме, формату, о разработке данной схемы с нарушением требований к образуемым земельным участкам, послужившие основанием для обжалуемого отказа, обоснованными и соответствующими закону.

В деле № А61-5276/2017 рассмотрены требования о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, согласно схеме расположения земельного участка на праве аренды из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, и  об устранении нарушения прав   путем обязания Министерства в соответствии со статьей 39.18 Земельного Кодекса Российской Федерации обеспечить опубликование извещения о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, уставов поселения, городского округа по месту нахождения земельного участка.

 По данным материалов дела отказ  в предварительном согласовании предоставления земельного участка обоснован тем,  что в Управление Росреестра поданы документы на раздел земельного участка, в связи с чем,  на основании подпункта 2 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации заявление главы КФХ не может быть рассмотрено по существу. Суд признал отказ соответствующим закону.

Дело № А61-1396/2019 по заявлению Главы КФХ  о признании незаконным бездействия, выразившегося в непредоставлении в аренду земельного участка для целей сельскохозяйственного производства. Минимущество пришло к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок образован в нарушение требований п.7 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, которым не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон. В удовлетворении заявленных требований отказано.

По делам № А61-3105/2019, № А61-296/2018, № А61-4576/2017, № А61-175/2018, № А61-4358/2018 Арбитражный суд РСО-Алания удовлетворил заявленные требования.

В деле № А61-3105/2019 обжаловался отказ в предоставлении земельного участка  с целью использования для сельскохозяйственного производства Государственному сельскохозяйственного предприятию, в отношении которого введено конкурсное производство. Основанием для заключения договора аренды сроком на 49 лет без проведения торгов выступило то обстоятельство, что земельный участок находится у заявителя на праве постоянного (бессрочного) пользования. Требования заявителя удовлетворены.

Дело № А61-296/2018 по заявлению главы КФХ о признании бездействий АМС незаконными, выразившихся в нарушении требований пункта 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, и об обязании  АМС устранить допущенное нарушение путем рассмотрения заявления о предоставлении на праве аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в целях его использования для производства сельскохозяйственной продукции.

Как следует из решения глава КФХ обратился в Администрацию с просьбой о предоставлении в аренду земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 и на статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Судом требования заявителя удовлетворены со ссылкой на положения пункта 15 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд указал, что, право на получение земельного участка крестьянскими фермерскими хозяйствами без проведения торгов сохранено законодателем с включением в закон ранее выработанных судебной практикой требований о необходимости обеспечения прозрачности и публичности соответствующих процедур, а также проведения торгов при наличии конкурирующих заявок.

Аналогичный подход применен в деле № А61-4576/2017.

Дело № А61-175/2018 по заявлению индивидуального предпринимателя о признании незаконным отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка из другого земельного участка.

Основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления главе КФХ земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 15:08:0030102:501 послужило то обстоятельство, что право постоянного (бессрочного) пользования РГП Племенное хозяйство «Осетия» на запрашиваемом земельном участке не было прекращено.

 Согласно сведениям об РГУП «Племенное хозяйство Осетия» Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСО-Алания, содержащимся в ЕГРЮЛ, деятельность предприятия была прекращена в связи с исключением общества из ЕГРЮЛ 11.09.2017 на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее - Закон № 129-ФЗ). Правоспособность предприятия была прекращена в силу исключения его из ЕГРЮЛ 11.09.2017. Соответственно, на день рассмотрения заявления главы КФХ права предприятия на земельный участок были прекращены.

С учетом установленных обстоятельств суд счел отказ в предварительном согласовании предоставления индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 15:08:0030102:501 площадью 639 084 кв.км. незаконным, обязал рассмотреть заявление главы КФХ по существу.

Решением по делу № А61-4358/2018 суд признал незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного пользования - для сельскохозяйственного производства без проведения процедуры торгов.

За исследуемый период в суде сформировалась практика по заявлениям Прокуратуры о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи и аренды земельных участков и применении последствий недействительности сделок (№ А61-5307/2017, № А61-1656/2018, № А61-5675/2017, № А61-4488/2017, № А61-3496/2018), о признании недействительными дополнительных соглашений к договорам аренды земельного участка (№ А61-2741/2018, № А61-2740/2019), об истребовании из незаконного владения земельных участков (№ А61-663/2019).

Дело № А61-5307/2017 по заявлению Прокуратуры о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи земельного участка: 1) заключенного между обществом и муниципальным образованием, 2) заключенного между обществами, о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде: обязания возвратить земельный участок, обязания возвратить денежные средства, полученные в счет стоимости земельного участка по договору купли-продажи.

Решением суда от 24.04.2018 заявление Прокурора удовлетворено в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, а также дополнительного соглашения к нему, заключенных между обществом и муниципальным образованием. В остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 решение Арбитражного суда РСО-Алания от 24.04.2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2018 решение Арбитражного суда РСО-Алания от 24.04.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 в части признания недействительными (ничтожными) договора купли-продажи земельного участка и дополнительного соглашения оставлены без изменения, а в части отказа от остальных исковых требований  решение и постановление отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Судом первой и апелляционной инстанций было установлено, что решение о предоставлении в собственность земельного участка было принято в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующими исключительное право на приобретение земельных участков в собственность гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом площадь предоставленного земельного участка (1,1 га) превышала площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта (площадью 17,1 кв.м.), а также цель, для которой спорный земельный участок предоставлялся в аренду (строительство предприятия общественного питания), данным лицом не реализована.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи земельного участка, а также дополнительное соглашение к договору являются недействительными (ничтожными) сделками ввиду того, что площадь предоставленного земельного участка (1,1 га) превышала площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости (площадью 17,1 кв. м).

Суд указал, что данное обстоятельство (превышения площади земельного участка) возлагало на последующего приобретателя данного участка, обязанность проверить законность основания возникновения у продавца права собственности на весь приобретаемый земельный участок, который ранее находился в публичной собственности, то есть проявления той степени заботливости и осмотрительности, которая свидетельствовала бы о его добросовестности.

При новом рассмотрении суд пришел к выводу, что в связи с недействительностью (ничтожностью) договора и дополнительного соглашения к нему, заключенных с нарушением требований земельного законодательства, они не могли являться основанием для возникновения и регистрации права собственности на спорный земельный участок, относящийся к муниципальной собственности, а потому заявление в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, заключенного между обществами, подлежит удовлетворению.

В целях соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, суд счел необходимым признать ничтожным договор купли-продажи спорного земельного участка, заключенный между обществами, полностью и обязать общество возвратить муниципальному образованию, как стороне по сделке, спорный земельный участок.

В свою очередь, муниципальное образование по решению суда обязано возвратить обществу за счет средств казны муниципального образования денежные средства, полученные в счет стоимости земельного участка по договору купли-продажи.

Таким образом, при новом рассмотрении, решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.02.2019 заявленные требования удовлетворены, в части требований суд прекратил производство по делу в связи с отказом от требований.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 решение суда первой инстанции изменено в части, в удовлетворении исковых требований в части обязания общества возвратить администрации земельный участок отказано.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.02.2019 по делу № А61-5307/2017 оставлено без изменения.

В деле № А61-1656/2018 заместителем прокурора Республики Северная Осетия-Алания также заявлены требования о признании сделки недействительной (ничтожной).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен обществу в аренду в целях строительства спортивно - оздоровительного комплекса, под которым понимается объект спорта, имеющий в составе две и более спортивных зоны для проведения официальных физкультурных и спортивных мероприятий, а именно, понимается недвижимое имущество, специально предназначенное для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, в том числе, спортивные сооружения (пункты 3.1. и 3.27. «ГОСТ Р 55529-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Объекты спорта. Требования безопасности при проведении спортивных и физкультурных мероприятий. Методы испытаний», утвержденного Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 594-ст).

В период с 2013 по 2014 г.г. на спорном земельном участке Общество построило одно строение площадью 36 кв.м. (здание КПП) и зарегистрировало право собственности на него. Однако указанное строение не соответствовало технико-экономическим показателям, отраженным в разрешении на строительство от 29.10.2013 № Ru 15301000-136, поскольку административное здание возведено не было.

Обществом не представлены доказательства строительства спортивно-оздоровительного комплекса, для возведения и эксплуатации которого земельный участок ранее был предоставлен обществу в аренду, оснащения инженерными коммуникациями, ведения коммерческой деятельности, облагораживания земельного участка.

На момент выкупа спорного земельного участка на нем находилось только одноэтажное здание площадью 36 кв.м., не отвечающее признакам спортивно -оздоровительного комплекса.

Доказательств того, что в ходе строительства указанного здания обществом были проложены коммуникации и инженерные сети для обеспечения всего спортивно - оздоровительного комплекса с учетом его масштабов и потребности (водопровод, канализация, электричество, газ), а построенные объекты с момента возведения до настоящего времени  функционируют, благоустройство земельного участка осуществлено, в материалы дела не представлено.

Таким образом, общество не являлось субъектом исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку строительство объекта, для возведения и эксплуатации которого земельный участок ранее предоставлен обществу в аренду, не осуществлено, основания для заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка у администрации отсутствовали.

С учетом изложенного, учитывая, что земельный участок предоставлен в аренду обществу для строительства спортивно - оздоровительного комплекса, а обозначенная цель не достигнута, суд пришел к выводу, что требования прокурора о признании сделки недействительной правомерны.

Доводы ответчика о том, что с учетом наличия возведенного на спорном земельном участке объекта недвижимости (36 кв.м.), на который зарегистрировано право собственности, оспариваемый договор купли-продажи не подлежит признанию недействительным в отношении всего земельного участка, суд отклонил.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 07.08.2018 исковые требования заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания удовлетворены.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.03.2019 решение оставлено без изменений.

Аналогичный подход применен в делах № А61-5675/2017, № А61-4488/2017.

Таким образом, проведенный анализ показал, что практика по аналогичным спорам состоялась, выработана единая правовая позиция.

Дело А61-2741/2018 по заявлению заместителя Прокурора Республики Северная Осетия-Алания к Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания, главе КФХ о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Суд установил, что дополнительным соглашением организатор аукциона и арендодатель самовольно изменили условие договора аренды, касающееся сроков внесения арендной платы.

Суд признал дополнительное соглашение от 16.10.2017 № 195 к договору аренды земельного участка от 01.09.2017 № 43-17 не соответствующим земельному и гражданскому законодательству, посягающим на публичные интересы.

Решением от 25.07.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 06.11.2018, признано недействительным дополнительное соглашение от 16.10.2017 № 195 к договору аренды от 01.09.2017 № 43-17; применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с предпринимателя в пользу администрации 164 856 рублей 33 копейки. Судебные акты мотивированы тем, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения мог быть предоставлен главе хозяйства только по результатам проведения публичных процедур (аукциона). Заключение дополнительного соглашения к договору аренды, которым изменен порядок и условия платы на право заключения договора аренды, отличного от условий, установленных на аукционе, свидетельствует о ничтожности спорного соглашения. В порядке применения последствий недействительности (ничтожной) сделки на главу хозяйства возложена обязанность перечислить органу местного самоуправления сумму недостающей платы в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.02.2019 решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции изменены в части, из резолютивной части решения исключен абзац второй о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания 164 856 рублей 53 копеек. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Суд кассационной инстанции указал, что применяя последствия недействительности (ничтожной) сделки в виде взыскания с главы КФХ в пользу органа местного самоуправления платы за право заключения договора аренды в полном объеме, суды не учли следующее.

В рассматриваемом случае последствием признания недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, которым изменены условия (сроки) внесения платы за право заключить договор аренды в отношении земельного участка, будет являться фактический возврат к условиям договора аренды в части измененного соглашением условия. Требование о взыскании долга в данном случае является самостоятельным способом защиты нарушенного права, которое прокурор в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции не заявлял. Требование о взыскании долга администрация (сторона договора) вправе реализовать в рамках самостоятельного иска.

Аналогичный подход применен в деле № А61-2740/2018.

Таким образом, по результатам проведенного обобщения можно сделать вывод о том, что практика рассмотрения дел по земельным спорам Арбитражным судом Республики Северная Осетия-Алания соответствует законодательству, нормы материального и процессуального права судьями применяются правильно.

 

 

Судья Арбитражного суда РСО-Алания                                                М.С. Носенко

 

Сервис временно не доступен